Yurtdışından Ev Almak: Bilmeniz Gerekenler

Dünyanın nüfusu sürekli artıyor. Nüfusun tahminlerin ötesinde hızlı artışı, tüm dünyaya ortak bir sorun armağan etti: Konut krizi bugün tüm ülkelerde gündemin en sıcak maddeleri arasında. Global ölçekli bu kriz, yatırımcı gözlüğüyle bakanlar için ise büyük bir fırsat. Zira dünyamız global bir köye dönüşürken küresel çapta yapılabilecek yatırımlardan biri de yurt dışından ev almak. Nitekim bugün pek çok ülke yabancı para girişini artırmak için yurt dışından ev almak isteyen yatırımcılara çeşitli kolaylıklar sağlıyor, ülkede emlak yatırımı yapanlara vize ve oturma izninden başlayan esneklik sayesinde belli şartlar sağlandığında vatandaşlık kazanmaya kadar gidiyor.

Yurtdışından ev almak, yatırım yapmak, oturma izni almak veya döviz cinsinden kira geliri elde etmek gibi birçok sebeple cazip olabilir. Ancak, her ülkenin gayrimenkul satın alma süreci, vergilendirme politikaları ve yasal prosedürleri farklılık gösterir. Bu rehberde, yurtdışından ev satın alma sürecine dair bilmeniz gerekenleri detaylı bir şekilde ele alıyoruz.

Yurtdışından ev almak mantıklı mı?

Mütekabiliyet Yasası (uluslararası antlaşmalarda karşılılık ilkesi) gereğince yabancılar ülkemizden ev satın alabilirken, Türk vatandaşları da yurt dışından ev satın alma hakkına sahip oluyor. Gayrimenkul fiyatlarını araştırmaya başladığınızda bu hakkın ne kadar değerli olduğunu anlıyorsunuz. İstanbul başta olmak üzere, özellikle büyük şehir ve popüler ilçelerde ev ve daire fiyatları yurt dışındaki pek çok şehirle yarışır durumda.

Hal böyle olunca gelecekte yurt dışında yaşama planı olanlar, çocuklarının eğitimi için yurt dışına yerleşmeyi düşünenler ya da dövizle kira getirisi hayali kuranlar için yurt dışından gayrimenkul almak son derece cazip bir fikir gibi görünüyor. Üstelik bazı ülkelerin gayrimenkul satın alanlara oturum izni vermesi de yurt dışından ev almayı hayaller arasında üst sıralara taşıyor. Sırf bu problem için yürürlüğe konulan bir vize türü bile artık var. AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları için düşünülen bir program olan Golden Visa ile yatırım yoluyla oturma izni ve vatandaşlık hakkına sahip olmak mümkün.

Yurt dışı projelerdeki cazip ödeme seçenekleri, gayrimenkullerin zaman zaman çok uygun fiyatlara inmesi gibi kriterler Türklerin yurt dışında ev alma heveslerini iyiden iyiye arttırdı. Yurt dışında kira gelirinin gayrimenkulün satış fiyatından çok daha hızlı arttığı göz önünde bulundurulduğunda, bu fikrin hiç de mantıksız olmadığını söylemek mümkün.

Yurtdışından Ev Almanın Avantajları

• Vatandaşlık ve Oturum Hakkı: Bazı ülkeler belirli bir miktarın üzerindeki gayrimenkul yatırımı karşılığında oturma veya vatandaşlık hakkı tanıyor. Bu tür programlarla, hem yatırımcıların Avrupa’da serbest dolaşım hakkı kazanmasını hem de uzun vadeli bir yaşam planı oluşturmasını sağlıyor.
• Döviz cinsinden kira geliri: Yabancı ülkelerde gayrimenkul satın alarak döviz cinsinden kira geliri elde etmek de büyük bir avantajdır. Özellikle ekonomik istikrarı yüksek ülkelerde yatırım yapanlar, kira gelirlerini Euro veya Dolar bazında elde ederek kendilerini olası devalüasyon risklerine karşı koruyabilirler. Türkiye’de dövizle kira sözleşmesi yapma imkanı kaldırıldığı için, yurtdışındaki yatırımlar bu açıdan daha güvenli bir alternatif olabilir.
• Kısa amortisman süresi: Bazı ülkelerde yatırımın kendini geri ödeme süresi daha kısa olabilir. Türkiye’de konut fiyatları ve kira maliyetleri son yıllarda hızla artarken, bazı ülkelerde kira dönüş süreleri daha kısa ve yatırımın geri dönüşü daha hızlı olabilir. Örneğin, İstanbul’da bazı bölgelerde kira dönüş süresi 30 yıla kadar uzayabilirken, Avrupa’da belirli şehirlerde bu süre 15-20 yıl civarında olabilir.
• Daha uygun kredi oranları ve yatırım maliyetleri: Türkiye’de konut kredisi vade süreleri genellikle 10 yıl ile sınırlıyken, birçok Avrupa ülkesinde 20-30 yıla kadar çıkan konut kredisi seçenekleri mevcuttur. Daha uzun vadeli ve düşük faiz oranlı krediler sayesinde yatırımcılar küçük bir peşinatla ev sahibi olabilir ve kredilerini, elde ettikleri kira geliriyle ödeyebilirler. Türkiye’de kredi faiz oranları ve yüksek konut fiyatları nedeniyle ev almak zorlaşırken, Almanya, Hollanda veya Yunanistan gibi ülkelerde daha uygun fiyatlı konutlar bulunabilir. Küçük bir şehirde uygun fiyatlı bir ev alarak, buradan elde edilecek kira geliriyle Türkiye’deki kira giderini karşılamak mümkün olabilir.
• Tatil, ikamet veya ikinci ev olarak kullanım: Yurtdışında gayrimenkul yatırımı yapanlar, satın aldıkları evi tatil evi veya uzun süreli ikamet amacıyla kullanabilirler. Özellikle Akdeniz ülkelerinde uygun fiyatlı yazlık seçenekleri bulunabilir ve bu evler yaz sezonunda turistlere kiralanarak ek gelir kaynağı haline getirilebilir.

Yurtdışından Ev Almanın Dezavantajları

• Uzaktan yönetim zorlukları: Evin bakımı ve kiralama işlemleri için emlak yönetim şirketlerine ihtiyaç duyulabilir.
• Dil bariyeri: Yabancı bir ülkede emlak satın alırken dil sorunu yaşanabilir.
• Vergiler ve ek maliyetler: Kira geliri vergisi, alım-satım vergileri ve sigorta masrafları gibi ek yükümlülükler olabilir.
• Piyasa dalgalanmaları: Emlak piyasasındaki ani değişimler beklenen getirinin elde edilememesine neden olabilir.

Yurtdışından Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Ülke Seçimi

Yatırım yapacağınız ülkenin ekonomik istikrarı, emlak piyasasının durumu ve hukuki süreçleri çok önemli. Avrupa’da İspanya, Almanya ve Yunanistan popülerken, ABD’de Miami ve New York gibi şehirler ön planda.

2. Hukuki Süreçler

Her ülkenin gayrimenkul alım-satımıyla ilgili farklı kanunları vardır. Yurtdışından ev alırken, hukuki süreçleri detaylıca incelemek ve yerel bir avukattan destek almak önemlidir. Kontrat yapmadan satın alma işlemi gerçekleştirmeyin ve mümkünse işlemi güvenilir bir avukat eşliğinde yapın. Çalışacağınız avukatı belirlemeden önce birkaç görüşme yapmayı sakın unutmayın. Kontratınız ev satın aldığınız ülkenin ana dilinde hazırlanmış olacağı için anlamanız için yapılan çevirinin yalnızca bilgilendirme amaçlı olduğunu, bir aksilik olması halinde ana dildeki bu sözleşme maddelerinin geçerli olacağını unutmayın.

3. Finansman ve Ödeme Seçenekleri

Yabancı yatırımcılar için kredi olanakları bazı ülkelerde mevcutken, bazı yerlerde peşin ödeme şart koşulabilir. Yurtdışından ev alırken döviz kurunu da hesaba katarak finansmanınızı planlayın.

4. Emlak Firması ve İnşaat Firması

Yurt dışından ev alırken mutlaka iyi ve güvenilir bir emlak firmasıyla çalışmalı, bütçe ve beklentilerinizi net biçimde ifade etmelisiniz. Eğer yeni bir ev alacaksanız ilgili inşaat firmasının güvenilir olduğundan ve daha önce benzer birçok projeyi tamamlamış olduğundan emin olun. 

5. Gayrimenkulün Değeri ve Lokasyonu

Yatırımın uzun vadeli getirisi için doğru lokasyon seçimi büyük önem taşır. Turistik bölgeler, öğrenci şehirleri veya iş merkezlerine yakınlık, evin değerini doğrudan etkileyebilir. Evi satın almadan önce lokasyonunu, çevresindeki evlerin değerini ve evin neden satışa çıktığını mutlaka araştırın.

Yurtdışında Ev Alırken Vergilendirme Süreçleri

Yurtdışında ev satın alırken yalnızca mülkün fiyatı değil, vergi yükümlülükleri de dikkate alınmalıdır. Satın alma sırasında ve sonrasında ödenecek vergiler ülkeden ülkeye farklılık gösterir. İşte en çok tercih edilen ülkelerdeki vergilendirme süreçleri:

1. Avrupa Birliği Ülkeleri (İspanya, Portekiz, Almanya, Yunanistan)

AB ülkelerinde ev alırken genellikle satın alma vergisi (property transfer tax), KDV ve yıllık emlak vergisi ödenir.

• İspanya:
  • İkinci el konut alımında %6-10 arası satın alma vergisi (bölgeye göre değişir)
  • Yeni konut alımlarında %10 KDV
  • Yıllık emlak vergisi %0.4 – 1.1 arasında
• Portekiz:
  • IMT (İlk Alım Vergisi) %1 – %8 arasında
  • Yeni konutlarda %23 KDV
  • Yıllık emlak vergisi %0.3 – 0.45
• Almanya:
  • Satın alma vergisi %3.5 – %6.5
  • Yıllık emlak vergisi %0.26 – %1.0
  • Kira gelirine %14 – %45 gelir vergisi uygulanabilir
• Yunanistan:
  • Yeni konutlarda %24 KDV
  • İkinci el konutlarda %3.09 satın alma vergisi
  • Yıllık emlak vergisi %0.1 – %1.15

2. İngiltere

• Stamp Duty Land Tax (SDLT): £250,000’a kadar vergi yok, üzeri için %2 – %12 arası değişen oranlar
• Yıllık emlak vergisi belediyeye göre değişir
• Yabancı yatırımcılar için ek vergi uygulamaları olabilir

3. Amerika Birleşik Devletleri (ABD)

ABD’de vergi oranları eyaletten eyalete değişir, ancak genel olarak:

• Property Tax (Emlak Vergisi): Yıllık %0.2 – %3.5 arasında değişir
• Capital Gains Tax: Ev satışı sonrası elde edilen kâr üzerinden %0 – %20 arası vergi alınabilir
• Kira gelirlerine federal ve eyalet gelir vergisi uygulanır

4. Genel Olarak Nelere Dikkat Edilmeli?

• Çifte vergilendirmeyi önleyen anlaşmalar olup olmadığını kontrol edin
• Kira geliri vergisini ve ülkede vergi beyan sürecini öğrenin
• Mülkün elde tutulması ve satış sonrası çıkabilecek ek vergileri göz önünde bulundurun

Vergilendirme, yatırımın toplam maliyetini doğrudan etkileyen kritik bir faktördür. Ev almadan önce yerel bir mali danışmandan veya avukattan destek almak, sürpriz maliyetlerden kaçınmanızı sağlar.

Yurtdışından Ev Almak için Nereler Tercih Ediliyor? Popüler Ülkeler

Son yıllarda Türk yatırımcılar, gayrimenkul alımı için farklı ülkelerde fırsatlar aramaya başladı. Yatırım amacıyla veya oturum hakkı kazanmak için yurtdışından ev almak isteyenlerin en çok tercih ettiği ülkeler şunlar:

1. İspanya

İspanya, sıcak iklimi, canlı şehirleri ve yatırım dostu politikalarıyla dikkat çekiyor. Barcelona ve Madrid, hem oturum izni hem de yüksek kira getirisi açısından avantajlı şehirler arasında. 500.000 Euro ve üzeri gayrimenkul yatırımı yapanlara oturum izni sağlayan Golden Visa programı, özellikle Türkiye’deki yüksek konut fiyatları ve sınırlı kredi imkanları sebebiyle Avrupa’da mülk edinmek isteyen yatırımcılar için cazip hale geliyor.

2. Portekiz

Portekiz, özellikle Lizbon, Porto ve Algarve gibi bölgeleriyle yatırımcıların radarında. Golden Visa programı sayesinde belirli bir miktarın üzerinde yatırım yapanlar oturum izni alabiliyor. Bunun yanı sıra, ülkede yaşam maliyetlerinin Avrupa ortalamasına göre daha düşük olması, Portekiz’i hem yatırım hem de yaşam için cazip hale getiriyor.

3. Almanya

Berlin, Münih ve Frankfurt, Almanya’da yatırımcıların en çok tercih ettiği şehirler arasında. Almanya’da emlak fiyatları istikrarlı şekilde yükselirken, kira piyasası da güçlü bir şekilde işlemeye devam ediyor. Ülkede konut kredisi vadelerinin 30 yıla kadar çıkabilmesi, Türkiye’ye kıyasla yatırım yapmayı daha erişilebilir hale getiriyor. Almanya’da uzun vadeli kira sözleşmeleri ve ekonomik istikrar, kira gelirlerini de güvenli bir yatırım aracı haline getiriyor.

4. İngiltere

Londra başta olmak üzere Manchester, Birmingham ve Liverpool, İngiltere’de yatırımcıların tercih ettiği şehirler arasında yer alıyor. İngiltere’de ev satın almak doğrudan oturma izni sağlamasa da yüksek kira getirisi ve değer kazanan emlak piyasası nedeniyle cazip bir yatırım fırsatı sunuyor. Özellikle döviz bazlı kira geliri elde etmek isteyen yatırımcılar için önemli bir seçenek.

5. Amerika Birleşik Devletleri (ABD)

Türk yatırımcılar, Miami, New York ve Los Angeles gibi büyük şehirlerde gayrimenkul yatırımlarına yöneliyor. ABD’de ev almak oturma izni sağlamasa da yüksek kira getirisi ve uzun vadede mülk değer artışı, bu pazarı cazip hale getiriyor. Özellikle Miami, yabancı yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği şehirlerden biri olarak öne çıkıyor.

6. Yunanistan, Bulgaristan ve Romanya

Türkiye’ye coğrafi olarak yakın olan bu ülkeler, daha düşük yatırım bütçesiyle mülk edinmek isteyenler için uygun seçenekler sunuyor. Yunanistan’da 250.000 Euro ve üzeri yatırımla Golden Visa almak mümkün. Bulgaristan ve Romanya ise düşük maliyetli yatırım fırsatlarıyla, Avrupa’da mülk sahibi olmak isteyenler için alternatif rotalar arasında.

Bu ülkeler, yatırımcılara farklı avantajlar sunarak hem kira geliri elde etmek hem de gelecekte oturum veya vatandaşlık gibi haklar kazanmak isteyenler için cazip fırsatlar yaratıyor.

Ülkelere Göre Konut Yatırım Karşılaştırması

Aşağıda, farklı ülkelerde ev yatırımı yaparken dikkate alınması gereken amortisman süresi, konut fiyat artışı ve diğer ekonomik faktörler yer almaktadır. Veriler, en güncel kaynaklardan derlenmiştir.

Açıklamalar:

• Amortisman süresi: Yatırımın kendini kaç yılda geri ödediğini gösterir. Kira gelirinin toplam yatırım tutarına bölünmesiyle hesaplanır. Sürenin kısa olması yatırımın daha hızlı geri dönüş sağlaması anlamına gelir.
• Son 5 yılda konut fiyat artışı: İlgili ülkede konut fiyatlarının yıllık bazda ne kadar yükseldiğini gösterir.
• Alım/Satım maliyetleri: Ev alım ve satımı sırasında ödenmesi gereken vergiler, noter masrafları ve diğer ücretleri kapsar.
• Değer artış kazancı vergisi: Ev satışından elde edilen kazanca uygulanan vergi oranını belirtir.

Yurt Dışında Ev Alarak Vatandaşlık veya Oturum İzni Almak

Bazı ülkeler, belirli bir miktarın üzerindeki gayrimenkul yatırımı karşılığında oturum izni veya vatandaşlık hakkı sunmaktadır. İşte popüler ülkeler ve yatırım şartları:

Malta

• En az 300.000-350.000 € değerinde gayrimenkul satın alındığında oturum izni verilir.
• 700.000 € değerinde gayrimenkul satın alınması ve belirli bir süre Malta’da ikamet edilmesi durumunda vatandaşlık başvurusu yapılabilir.

İspanya

• 500.000 € değerinde ipoteksiz gayrimenkul yatırımı yapanlara yatırımcı vizesi (Golden Visa) verilir.
• Vatandaşlık hakkı kazanabilmek için 10 yıl boyunca İspanya’da ikamet etmek gereklidir.

Yunanistan

• 250.000-500.000 € değerinde gayrimenkul yatırımı ile oturum izni alınabilir.
• Yunan vatandaşlığına geçmek için 3 ila 7 yıl arası ülkede yaşamak gerekmektedir.

Portekiz

• 280.000-500.000 € değerinde gayrimenkul yatırımıyla Golden Visa alınabilir.
• 5 yıl boyunca Portekiz’de yaşanırsa vatandaşlık başvurusu yapılabilir.

Yurt Dışında Ev Alımında Yasal Gereklilikler

Her ülke, yabancı yatırımcıların mülk satın almasına ilişkin farklı düzenlemeler uygulamaktadır. Bu nedenle, ev satın almadan önce ilgili ülkenin yasal prosedürlerini incelemek önemlidir. İşte bazı ülkelerde geçerli olan yasal gereklilikler:

• Finlandiya: Yabancılar, özellikle sınır bölgelerinde mülk satın almak istediklerinde Savunma Bakanlığı’ndan özel izin almak zorundadır.
• Bulgaristan: AB üyesi olmayan yabancılar doğrudan arsa sahibi olamaz, ancak bina veya apartman dairesi satın alabilirler. Arsa sahibi olmak için bir Bulgaristan şirketi kurarak yatırım yapmak mümkündür.
• Yunanistan: Yabancılar için özel bir vergi kimlik numarası (AFM) alınması zorunludur. Ayrıca, noter işlemleri ve tapu kaydı için bir Yunan banka hesabı açılması gerekebilir.
• İspanya: Yabancı yatırımcılar için “NIE” (Número de Identificación de Extranjero – Yabancı Kimlik Numarası) alınması gereklidir. Bu numara olmadan tapu işlemleri yapılamaz.
• Portekiz: Altın Vize (Golden Visa) programı kapsamında, belirli bir tutarın üzerinde gayrimenkul satın alan yabancılar oturum izni alabilirler.
• Fransa: Yabancılar için özel bir kısıtlama bulunmamakla birlikte, tapu işlemlerinde noter kullanımı zorunludur ve emlak vergileri ülkedeki ikamet durumuna bağlı olarak değişebilir.
• Almanya: Yabancı yatırımcıların Almanya’da gayrimenkul satın almasına dair herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Ancak, kredi kullanmak isteyen yabancılar için yerel bir banka hesabı ve Almanya’da vergi numarası edinmek faydalı olabilir.
• Birleşik Krallık: Yabancılar için mülk satın alma konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur. Ancak, yüksek meblağlı yatırımlar yapan yabancılar için ek vergi yükümlülükleri olabilir.

Yurt dışında ev satın almadan önce, yerel emlak danışmanları ve hukuk uzmanlarıyla çalışarak ülkedeki güncel yasal süreçleri öğrenmek önemlidir.

Yurt Dışından Ev Almak İçin Kredi Seçenekleri

Yurt dışında gayrimenkul satın almak, yatırımcılar ve yeni bir yaşam arayışında olanlar için cazip bir seçenektir. Ancak, bu süreçte finansman sağlamak, özellikle kredi kullanımı konusunda bazı zorlukları beraberinde getirebilir. İşte yurt dışından ev almak isteyenler için kredi seçenekleri ve dikkat edilmesi gerekenler:

Yurt Dışında Mortgage Başvurusu

Yabancı bir ülkede ev satın alırken, o ülkenin bankalarından mortgage (konut kredisi) almak mümkündür. Ancak, her ülkenin yabancı yatırımcılara yönelik farklı politikaları ve şartları bulunmaktadır. Genel olarak bankalar, kredi başvurularında aşağıdaki kriterleri değerlendirir:

• Başvuru Sahibinin Mali Durumu: Gelir durumu, mevcut borçlar ve kredi geçmişi.
• Satın Alınacak Evin Değeri: Evin piyasa değeri ve ekspertiz raporu.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İkamet Durumu: Bazı bankalar, kredi başvurusunda bulunan kişinin o ülkede ikamet etmesini veya yerel bir adres göstermesini talep edebilir.
• Gelir Kaynağı: Gelirin yerel bir kaynaktan elde edilmesi, kredi onayı için avantaj sağlayabilir.
• Peşinat Oranı: Yabancı alıcılardan genellikle daha yüksek peşinat talep edilebilir; bu oran ülkeye göre değişiklik gösterir.

Türkiye’den Kredi Alarak Yurt Dışında Ev Satın Alma

Türkiye’deki bankalardan kredi alarak yurt dışında ev satın almak genellikle mümkün değildir. Türk bankaları, kredi ile alınacak gayrimenkulün Türkiye sınırları içinde olmasını ve ipotek tesis edilmesini şart koşar. Örneğin, Yapı Kredi Bankası’nın yurt dışında yaşayanlara yönelik konut kredisi ürünü, sadece Türkiye’de satın alınacak konutlar için geçerlidir

Euribor ve Faiz Oranları

Avrupa’da mortgage faiz oranları genellikle Euribor’a (Euro Interbank Offered Rate) endekslidir. Euribor, Avrupa bankaları arasındaki borçlanma faiz oranlarını gösterir ve mortgage faiz oranlarının belirlenmesinde temel alınır. 2024 ve 2025 yıllarında Euribor oranlarında dalgalanmalar yaşanmıştır:

• 2024 Yılı: Euribor oranları %3,75 seviyelerinden başlayarak yıl sonunda %2,5 seviyelerine kadar gerilemiştir Cadena SER.
• 2025 Yılı: Ocak ayında kısa bir artış yaşanmış ve Euribor %2,525 seviyesine yükselmiştir El País.

Bu dalgalanmalar, Avrupa Merkez Bankası’nın (ECB) para politikaları ve ekonomik koşullara bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Mortgage faiz oranları da bu oranlara paralel olarak değişir; dolayısıyla kredi başvurusu yapmadan önce güncel Euribor oranlarını ve ekonomik koşulları değerlendirmek önemlidir.

Yurt Dışında Ev Alırken Para Transferi

Ev satın alırken, uluslararası para transferlerinde döviz kuru dalgalanmaları ve banka komisyonları gibi ek maliyetler olabilir. Bu maaliyetlerden ve uzun süren süreçlerden kaçınmak için düşük komisyonlu para transferi hizmetlerini tercih etmenizi öneriyoruz. TransferGo ile yatırım yapacağın evin ilk ödemesini, acentaya yapacağını kapora ödemesini ya da bu süreçte karşısınıza çıkacak herhangi bir yurt dışı para transferinizi hızlı ve az masrafla gerçekleştirebilirsiniz. Süreçte herhangi bir desteğe ihtiyaç duyarsanız hızlıca Türkçe müşteri destek ekibimizle görüşüp tüm sorularınız cevabına ulaşabilir ve destek alabilirsiniz. TransferGo’ya kayıt olmak için tıklayın.

Yurtdışından ev almak, doğru adımlar atıldığında oldukça kârlı bir yatırım olabilir. Ancak, süreci dikkatlice yönetmek ve profesyonel destek almak büyük önem taşır. Yatırım yapmayı düşündüğünüz ülkenin yerel yasalarını araştırarak, en uygun seçeneği belirleyebilirsiniz. Yeni evinizin şimdiden hayırlı olmasını dileriz.